As incorporadoras, na maioria das vezes, têm se utilizado das SPE (Sociedade de Propósito Específico) para empreendimentos imobiliários angariando adquirentes na planta. O mercado imobiliário vinha muito aquecido com muitas ofertas, no entanto, em 2016, grandes incorporadoras e empresas do ramo da construção civil vieram pedir Recuperação Judicial, como se fosse um grupo econômico, ignorando o direito dos adquirentes e o patrimônio de afetação.
No momento do pedido de recuperação judicial é necessário um estudo do cabimento do benefício para cada sociedade de propósito específico. Pela necessidade de os planos de recuperação serem separados para cada empresa e voltado para seus respectivos credores, ao império do artigo 31 A, §1º da Lei 4.591/64, que expressa que o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou outros patrimônios de afetação por eles constituídos. A meu ver, a regra é clara para que cada sociedade de propósito especifico tenha seu plano de recuperação individualizado, respeitando seus respectivos credores e as obrigações vinculadas à incorporação.
Desse modo, a reestruturação de uma sociedade de propósito específico não pode depender da sorte de outra, ou da reestruturação das demais SPE.
Assim, ao adquirente, o primeiro cuidado a tomar é: conhecer se o patrimônio da incorporação tida no propósito específico tem patrimônio de afetação, pois aí, abriga o maior direito do adquirente, posto que as sociedades com patrimônio de afetação não podem pedir recuperação judicial, se ainda não concluída as obras, podendo exercer o direito de reunião dos contratantes em assembleia, como também a eleição de representantes com poder de fiscalização da situação financeira, do andamento da obra, podendo inclusive, tomar o controle da incorporação com a destituição do incorporador, caso sem justa causa, e devidamente comprovada, o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias, ou lhe retardar o andamento. Evidente que lhe será dada a oportunidade por meio de notificação para que reinicie as obras. Todavia, desatendida, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos adquirentes, sem prejuízo de outras responsabilidades do incorporador no âmbito civil e penal.
Por fim, se não cabe o pedido de recuperação judicial para a sociedade de propósito especifico com patrimônio de afetação, o mesmo se diga pela inteligência do artigo 31, F, da Lei de Incorporações quanto à falência, pois os efeitos da decretação da falência ou a insolvência do incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituídos, não sendo objeto do concurso de credores, o terreno, as acessões, demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
Entendo, finalmente, que o adquirente não deve se submeter nem ao plano de recuperação e tão pouco a falência do incorporador, eis que o patrimônio de incorporação constituído com a afetação não está alcançado pela Lei de Falências. O objetivo da Lei de Incorporações é que as obras sejam terminadas quando iniciadas, preservando o direito dos adquirentes.
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