Dentre diversos requisitos que devem ser observados nos contratos, destacam-se o tipo e o nome do contrato que está sendo negociado.
Não se engane! Há dois meios de aquisição imobiliária. A originária, por usucapião e a derivada por meio de contrato, e são esses contratos que apontarei, grosso modo nesse artigo.
No CONTRATO DE COMPRA E VENDA a efetivação do negócio se dá com a quitação e tradição imediata do bem. Esse tipo de contrato na forma escrita tem a escritura pública obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, como prevê o artigo 180 do Código Civil, salvo exceções a exemplo dos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.
Depois, no COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA o objeto do contrato é imóvel usado, que já existe de fato, mas que há ou haverá dívida, pagamento financiado, ou parcelado, por exemplo. Esse tipo de contrato pode ser feito por meio particular ou público, mas para segurança dos contratantes deve ser averbado na matrícula do imóvel o compromisso de compra e venda.
Por último temos a PROMESSA DE COMPRA E VENDA, esse tipo de contrato é utilizado para aquisições de imóveis na planta, por exemplo em que há obrigação de fazer, no caso de construir.
Os atos iniciais para aquisição e venda de um imóvel se resumem na averiguação de certidões de propriedade, tributos, certidões de débitos condominiais, e do proprietário vendedor, certidões de distribuição de execuções civil estadual, federal, criminal, distribuição de ações trabalhistas e de protestos e certidões obtidas junto ao INCRA para imóveis rurais. CUIDADO com a dispensa dessas certidões, o que futuramente pode fazer falta no caso de ser necessário fazer prova de boa-fé do adquirente, pois, não raro, devedores se desfazem de seus imóveis visando fraudar credores e execuções e, apurada a fraude, aquele que adquiriu de má-fé, pode perder o que comprou.
Pois bem, não se pode esquecer que a transmissão de propriedade deve ser registrada na matrícula do imóvel! O que força o uso do jargão, “quem não registra não é dono!”
Em conclusão, com todo respeito à entendimentos divergentes, este é o modesto entendimento explanado da forma mais simplória, com o objetivo de abrir os olhos de adquirentes de imóveis e que assim os façam ler, agora sem completa ignorância, o que estão assinando e principalmente que busquem a consultoria de um advogado especializado em direito imobiliário.
Dra. Aline Krahenbühl Soares – OAB/SP 309.418
Advogada e Sócia Fundadora da Fernando Soares Júnior e Krahenbühl Advogados Associados
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